A jövedelem és jogosultság megszerzésének időpontja

Az ingatlan átruházásából, a vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, átruházásából (illetőleg végleges átengedéséből), megszüntetéséből, ilyen jog átruházásából származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz (a földhivatalhoz) benyújtották. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog átruházása esetén a jövedelemszerzés időpontja a szerződés kelte.

Az ingatlan, továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog megszerzése időpontjának pedig - általános szabály szerint - azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz (földhivatalhoz) - illetve 1986. július 1. napját megelőzően az illetékhivatalhoz - benyújtották. Ha a vagyoni értékű jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett, szerzési időpontnak az erről szóló szerződés szerinti időpontot, míg öröklés esetén az örökség megnyíltának napját kell tekinteni. Ha jogi személy 1989. január 1-je előtt magánszemély részére értékesített ingatlant, úgy az ingatlan megszerzésének időpontja a szerződéskötés napja.

Az előzőektől eltérően a földrendezés vagy kisajátítás során kapott csereingatlan szerzési időpontjának az eredeti ingatlan szerzési időpontja tekintendő.

2008. január 1-jétől a szerzés időpontját illetően az általánostól eltérő szabály érvényesül akkor, ha a telken

2007. december 31. után ún. épített-ingatlant (épületet, épületrészt, építményt, építményrészt) létesítenek (ideértve a megszerzéskor, illetve az említett időpont előtt meglévő épített-ingatlan helyetti építést vagy az újjáépítést is), valamint

a megszerzéskor, illetve az említett időpont előtt meglévő épített-ingatlan helyiségeinek hasznos alapterületét hat négyzetmétert meghaladóan növelik (bővítés).

Ilyenkor az épített-ingatlan, illetve a bővítés megszerzésének időpontja - választástól függően -

vagy az utolsó használatbavételi (fennmaradási) engedélyről szóló határozat jogerőre emelkedésének időpontjával azonos,

vagy a telek, valamint az ingatlan tulajdonjogának megszerzésekor, illetve a 2007. december 31. előtt meglévő épített-ingatlan bevétel-részére az általános szabály szerinti szerzési időponttal, míg az épített-ingatlan, illetve a bővítés bevételrészére az utolsó használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre emelkedésnek napjával azonos.

Annak azonban, aki az utóbbi (megosztott) szerzési időpont-megállapítást választja, a - megszerzésre fordított összeggel és/vagy az értéknövelő beruházásokkal csökkentett - bevételét a ráépítésre, újjáépítésre, illetve alapterület-növelésre fordított összeggel arányosan meg kell osztania.

Ha az épített-ingatlan vagy bővítés használatbavételi (fennmaradási) engedéllyel nem rendelkezik, szerzési időpontnak az az év tekintendő, amelyben a tényleges használatbavétel bizonyíthatóan megtörtént, ha pedig ez nem állapítható meg, az elidegenítés évét.

Átmeneti szabály, hogy aki 2008-ban, 2009-ben vagy 2010-ben a 2008. január 1-jét megelőzően megszerzett olyan ingatlanát ruházza át, amelyen az említett három évre eső szerzési időponttal épített-ingatlant létesített, illetőleg alapterület-bővítést hajtott végre, választása szerint ezek megszerzésének időpontját is a - gyakorlatilag a fönt általános szabályként ismertetettel azonos - 2007. december 31-én hatályos rendelkezések alapján állapíthatja meg.

Bevétel ingatlan, vagyoni értékű jog átruházása esetén

Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek minősül különösen:

1. az eladási ár,
2. a cserében kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke, valamint
3. az ingatlan, a vagyoni értékű jog gazdasági társaság vagy más cég részére nem pénzbeli hozzájárulásként (nem pénzbeli betétként) történő szolgáltatása esetén a vagyontárgynak a társasági szerződésben, más hasonló okiratban meghatározott értéke.

Bevételt csökkentő tényezők

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt, így:

1. a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat;
2. az értéknövelő beruházásokat; valamint
3. az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.

Mi nem számít bevételnek?

Lényeges, hogy nem számít bevételnek az 1982. január 1-je előtt szerzett vagyoni értékű jog átruházásából származó vagyoni ellenérték.

Mi a "megszerzésre fordított összeg"?

A megszerzésre fordított összeg az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték, a cserébe kapott ingatlan, illetve vagyoni értékű jog esetében pedig a csereszerződésben rögzített érték, illetőleg ezek hiányában az az érték, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek.

Öröklés esetén, vagy ha az átruházott ingatlant, illetve vagyoni értékű jogot a magánszemély ajándékba kapta, úgy a megszerzésre fordított összeg az, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek. Amennyiben a helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakást a magánszemély megvásárolja, akkor megszerzésre fordított érték (összeg) alatt a szerződésben szereplő tényleges vételárat kell érteni.

A ráépítés, újjáépítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összeg a törvényben meghatározott időpontig az építő (építtető) magánszemély nevére kiállított számlában lévő érték.

Előfordulhat, hogy a megszerzésre fordított összeg az előzőekben részletezett előírások szerint nem állapítható meg. Ilyenkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni.

Ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, az ingatlan átruházásából származó jövedelem az szja törvény (1995. évi CXVII. tv.) korábban ismertetett rendelkezései szerint kiszámított összeg, amelyet a most ismertetett előírás vonatkozásában ún. számított összegnek kell tekinteni.

A jövedelem megállapítása az öt éven túli átruházás esetén

A fentiek szerinti időtartam elteltét követően pedig a jövedelmet úgy kell megállapítani, hogy a számított összeget csökkenteni kell, ha az átruházás - a megszerzés évét követő évet első évnek tekintve -,

1. a hatodik évben történik, a számított összeg 10 százalékával,
2. a hetedik évben történik, a számított összeg 20 százalékával,
3. a nyolcadik évben történik, a számított összeg 30 százalékával,
4. a kilencedik évben történik, a számított összeg 40 százalékával,
5. a tizedik évben történik, a számított összeg 50 százalékával,
6. a tizenegyedik évben történik, a számított összeg 60 százalékával,
7. a tizenkettedik évben történik, a számított összeg 70 százalékával,
8. a tizenharmadik évben történik, a számított összeg 80 százalékával,
9. a tizennegyedik évben történik, a számított összeg 90 százalékával, végül
10. a tizenötödik évben vagy később történik, a számított összeg 100 százalékával.

A lakóház, lakás, valamint a lakásra vonatkozó vagyoni értékű jog

átruházásnak jövedelme

2008. január 1-jétől a lakóház, illetve lakás (vagy az ingatlan-nyilvántartásban ekként feltüntetésre váró építmény) és a hozzátartozó földrészlet valamint a lakásra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházása esetén a jövedelem a számított összeg

100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,

90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,

60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,

30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,

0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.

Vagyis ebben a körben már nem a 15., hanem az 5. évben adómentes az átruházás.

A jogosultság megszerzésének időpontjánál ismertetett három éves átmeneti szabály alkalmazása itt is választható.

Az Szja tv. 2008. január 1-je előtt hatályos rendelkezései szerint lakásszerzési kedvezménnyel szerzett lakás átruházása esetén a számított összegbe be kell számítani a lakásszerzési kedvezmény alapjaként érvényesített összeget, ha az ilyen lakás átruházása a lakásszerzési kedvezmény érvényesítésének évében vagy azt követő negyedik naptári év utolsó napját megelőzően történt.

Mekkora az adómérték?

Az ingatlan és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem után az adó mértéke 2004-ben 20 százalék, 2005. január 1-jétől 25 százalék. Az adót a magánszemélynek adóbevallásában kell megállapítania és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetnie.

Lakásszerzés kedvezménye

2008-tól a lakásszerzési kedvezmény megszűnt, viszont a 2008. január 1. előtt megszerzett átruházásból származó jövedelemre még alkalmazhatók a 2007. december 31-én hatályos szabályok.

Így a befizetendő adót csökkenti és a befizetett adóból visszajár az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem azon összege utáni adó, amely összeget az adózó önmaga vagy közeli hozzátartozója, volt házastársa részére a jövedelem megszerzésének időpontját megelőző 12 hónapon vagy az azt követő 60 hónapon belül lakáscélú felhasználásra fordított (tehát a 2007. december 31-én megszerzett jövedelem esetében legfeljebb a 2012. december 31-ig történő lakáscélú felhasználás vehető figyelembe).

A lakásszerzési kedvezményre vonatkozó rendelkezések alkalmazásában lakáscélú felhasználásnak minősül

1. a belföldön fekvő lakás tulajdonjogának, a lakáshoz kapcsolódó földhasználati jognak adásvétel vagy más visszterhes szerződés keretében történő megszerzése;
2. a belföldön fekvő lakótelek tulajdonjogának adásvétel vagy más visszterhes szerződés keretében történő megszerzése, ha azon a magánszemély, közeli hozzátartozója vagy volt házastársa az említett időtartamon belül lakást épít, építtet;
3. a belföldön fekvő lakás építése, építtetése;
4. a belföldön fekvő lakás alapterületének növelése, ha legalább egy lakószobával történő bővítést eredményez;
5. a belföldön fekvő lakás legalább öt időtartamra szóló haszonélvezetének, használatának vagy bérleti jogának megszerzése, valamint
6. az idősek otthonában vagy a fogyatékos személyek lakóotthonában biztosított férőhely visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli megszerzése - ideértve a térítési díj előre történő megfizetését is.

A kedvezmény érvényesítése, a felhasználás igazolása

A magánszemély a lakásszerzési kedvezményt az igazolt lakáscélú felhasználás adóhatóságnak történő bejelentésével egyidejűleg adóvisszaigényléssel, vagy ha a lakáscélú felhasználás az adó megfizetése előtt történt, akkor az adóbevallásában érvényesíti.

A lakáscélú felhasználás a következő okiratokkal igazolható:

1. lakótelek, lakás tulajdonjogának, haszonélvezetének, használatának és a lakáshoz kapcsolódó földhasználati jognak a megszerzése esetén az érvényes szerződés és az ingatlanügyi hatósághoz (a földhivatalhoz) benyújtott bejegyzési kérelem, valamint az összeg felhasználását igazoló okirat;
2. lakás bérleti jogának megszerzése esetén az érvényes szerződés és az összeg felhasználását igazoló okirat;
3. lakás építése, építtetése és lakás alapterületének növelése esetén a jogerős használatbavételi engedély, valamint az összeg felhasználását igazoló, a használatbavételi engedély kelte napjáig, illetve a használatbavételi engedélyben megjelölt feltételek teljesítése határidejéig kibocsátott, az építési engedély jogosultja nevére kiállított számla;
4. idősek otthonában, illetve fogyatékos személyek lakóotthonában biztosított férőhely megszerzése esetén az elhelyezés alapjául szolgáló okirat, valamint az összeg felhasználását igazoló okirat, illetőleg
5. az előző pontokban felsorolt okirat, valamint rokonsági fokot vagy a korábbi házasságot igazoló közokirat akkor, ha a lakáscélú felhasználás (részben vagy egészben) közeli hozzátartozó, illetve volt házastárs részére történt.

Ha a magánszemély (és/vagy más magánszemély) 2005-től a lakásszerzési kedvezmény érvényesítésére megjelölt cél megvalósítására egyéb - az Szja-törvényben felsorolt - forrást is bevon, a lakásszerzési kedvezmény csak olyan mértékig érvényesíthető, amilyen mértékig a kedvezmény alapjául szolgáló összeg és az egyéb források együttes összege a lakáscélú felhasználásra előírt okiratok által igazolt összegek együttes értékét nem haladja meg. A lakásszerzési kedvezmény igénybevételének korlátját jelentik az alábbi források:

1. az adott ügyletben lakásszerzési kedvezmény érvényesítésével ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem,
2. adómentes lakáscélú munkáltatói támogatás,
3. kamatkedvezménnyel nyújtott lakáscélú munkáltatói hitel,
4. lakás-előtakarékossági szerződés alapján folyósított összeg,
5. a lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendelet alapján nyújtott közvetlen támogatás,
6. a lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendelet alapján kamattámogatással folyósított kölcsön,
7. az e törvény szerint törlesztési adókedvezmény érvényesítésével lakáscélú hitel.

Kedvezményezett lakás, jogosultság öt éven belüli átruházása

Ha a magánszemély vagy közeli hozzátartozója, volt házastársa a lakásszerzési kedvezmény alapjául szolgáló lakást, jogot a megszerzéséről szóló szerződés megkötésének - építés, építtetés, bővítés esetében a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének - évében vagy az azt követő öt évben átruházza, akkor az átruházás adóévében ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelemként veszi figyelembe a magánszemély által a lakásszerzési kedvezmény alapjaként érvényesített összeget. Ez a rendelkezés irányadó akkor is, ha a kedvezmény alapjául szolgáló jog bármely más ok (kivéve a magánszemélyen, közeli hozzátartozóján, volt házastársán kívülálló okot) miatt az említett időtartamon belül megszűnik.

Az adó elengedése méltányosságból

A lakáscélú kedvezmény megszűnése azonban nem jelenti azt, hogy a lakáscélú felhasználás minden esetben figyelmen kívül marad az adózás során. Lehetőség van ugyanis arra, hogy - ha a korábbi rendelkezésekkel ellentétben nem is kötelező előírásként - a magánszemély mentesüljön az adó (vagy egy részének) megfizetése alól. Kérelemre ugyanis az APEH az adót méltányosságból mérsékelheti, vagy elengedheti. Erre lehetőség van az adó fizetésére kötelezett magánszemély jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint az ingatlan vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem felhasználási körülményeire figyelemmel (különös tekintettel, ha a felhasználás saját maga, közeli hozzátartozója, a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra történik).

Mentesülés a jövedelem felhasználására figyelemmel

Mint a - 2008. január 1. előtt megszerzett jövedelmek esetében legkésőbb 2012. december 31-éig érvényesíthető - lakásszerzési kedvezmény ismertetésénél is olvasható, kedvezményezett az idősek otthonában vagy a fogyatékos személyek lakóotthonában biztosított férőhely visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli megszerzése (ideértve a térítési díj előre történő megfizetését is).

Ez a kedvezmény a 2008-tól megszerzett jövedelmek esetében sem szűnik meg. Ha ugyanis a jövedelem bevallására nyitva álló határidőt (pl. 2009. május 20.) megelőzően az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmet (vagy annak egy részét) a magánszemély saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (pl. ápolási) intézményben (bármely EGT-államban) biztosított férőhely - visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli - megszerzésére használja fel (ideértve azt az esetet is, ha a férőhely biztosítása egyösszegű térítési díj előre történő megfizetésével történik), és ezt a tényt adóbevallásában feltünteti, az adót (vagy annak a felhasznált jövedelemmel arányos részét) nem kell megfizetnie.

Adókiegyenlítés

Ha az adót már megfizették, és a jövedelmet azt követően (legfeljebb azonban az átruházást követő második évben) fordítják az előbb említett célra, az adó mértékéig az ingatlan átruházását követő első és második adóévről szóló adóbevallásában a magánszemély adókiegyenlítésre jogosult, amelyet a felhasználás évéről szóló adóbevallásában megfizetett adóként érvényesíthet.

Az adókiegyenlítés legfeljebb az adó megfizetése után az adóévben felhasznált jövedelemrésznek a 25%-a lehet.

Ha az adókiegyenlítést az átruházást követő első és második adóévben is érvényesítik, utóbbiban nem lehet több, mint a befizetett adó és az első adóévben érvényesített kiegyenlítés különbözete.

A felhasználás igazolása

A felhasználás igazolására a férőhely megszerzése alapjául szolgáló okirat, az összeg felhasználását igazoló okirat, a rokonsági fokot bizonyító közokirat, valamint az élettársi kapcsolatra vonatkozó teljes bizonyító erejű magánokirat szolgál, amelyre az adózás rendjéről szóló törvénynek az elévülésre, illetőleg a bizonylatmegőrzésre vonatkozó szabályait alkalmazni kell.

Ingatlan üzletszerű átruházására vonatkozó szabályok

megszüntetése

2004. január 1-jétől visszamenőleg megszűnt az Szja-törvény azon szabálya, amely az üzletszerű ingatlan-átruházást önálló tevékenységnek minősítette. Ha a magánszemély számára az önálló tevékenységnek minősítés kedvezőbb, akkor a 2004. évi adókötelezettsége megállapítása során ezt még alkalmazhatta.

Adómentes jövedelmek

Adómentes:

1. a helyi önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő lakás bérleti jogáról való lemondásért kapott térítés (ideértve a bérlakásból távozó bérlőtárs részére bírói határozat alapján a lakáshasználati jog ellenértékeként fizetett összeget is), továbbá a lakástörvény (1993. évi LXXVIII. tv.) szerinti kényszerbérlet megszüntetése esetén a más lakás biztosítása helyett a helyi önkormányzat által a bérlőnek fizetett térítés ;
2. a házassági vagyonközösség megszüntetése következtében ingatlannak vagy vagyoni értékű jognak a házastárs által történő megváltásából származó jövedelem ;
3. ha magánszemély magánszeméllyel, illetve a nyugdíjban részesülő magánszemély által központi költségvetési szervvel vagy helyi önkormányzattal kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződést, és ezzel ingatlant, vagyoni értékű jogot ruház át a tartás vagy járadékfolyósítás ellenében, úgy az ebből származó jövedelem (más esetben a tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés keretében történő átruházásából származó jövedelem után az adó mértéke 25 százalék).

Termőföld átruházásából származó jövedelem adómentessége

2005. január 1-jétől jelentősen átalakultak a termőföld átruházásából származó jövedelem adózására vonatkozó szabályok. Aki korábban a családi gazdálkodó részére a családi gazdasághoz tartozó földként adta el a termőföldjét, nem kellett a vételár után személyi jövedelemadót fizetnie, akkor sem, ha azt 15 éven belül szerezte.

A továbbiakban a magánszemély eladó a termőföldeladásból származó éves jövedelmének a 200 000 forintot meg nem haladó részéig, és akkor részesülhet adómentességben, ha:

1. a magánszemély bevallott, a munkáltatói adómegállapítás vagy az adóhatósági adómegállapítás során elszámolt éves összes jövedelme a 3,4 millió forintot nem haladja meg, és
2. a termőföldet regisztrációs számmal rendelkező olyan magánszemélynek adja el, aki egyéni vállalkozó vagy mezőgazdasági őstermelő (családi gazdálkodó), és
3. a vevő legalább 5 évig hasznosítja az ingatlant, vagy a termőföldet regisztrált mezőgazdasági társas vállalkozás olyan alkalmazottjának adja el, aki azt az őt alkalmazó mezőgazdasági társas vállalkozásnak legalább 10 évre bérbe adja.

Az átruházásból származó és az évi jövedelemre vonatkozó korlát nélkül adómentes a jövedelem, ha:

1. a vásárlás részaránytulajdon megszüntetését is eredményezi (a vevők meghatározott személye és a továbbhasznosítási feltétel ebben az esetben is érvényesül) ;
2. a magánszemély a termőföldet regisztrációs számmal rendelkező állattenyésztést folytató olyan magánszemélynek adja el, akinek az általa használt földterülete nem éri el a külön jogszabály szerint számított mértéket (a mérték eléréséig), feltéve, hogy a vevő magánszemély a termőföldet legalább 5 évig az állattartó telep takarmánytermelése céljából használja, vagy azt az őt alkalmazó mezőgazdasági társas vállalkozásnak az állattenyésztés takarmánybiztosítása érdekében legalább 10 évre bérbe adja ;
3. az átruházás magánszemély részére birtok-összevonási céllal, vagy a települési önkormányzat részére külön jogszabályban meghatározott szociális földprogram céljából, vagy a Nemzeti Földalap javára történik.

A vevőnek közjegyző vagy ügyvéd előtt kell nyilatkozatot tennie a továbbhasznosítási kötelezettség vállalásáról, és a vevő nyilatkozatát az eladó az adó megállapításához való jog elévüléséig köteles megőrizni. A valótlan tartalmú nyilatkozat miatt keletkező adóhiányt és jogkövetkezményeit az adóhatóság a vevő terhére állapítja meg.

Forrás: Magyarország.hu

Oldal: Adó és Illeték
Ingatlan-Paletta - © 2008 - 2024 - ingatlan-paletta.hupont.hu

A HuPont.hu ingyen adja a tárhelyet, és minden szolgáltatása a jövőben is ingyen ...

ÁSZF | Adatvédelmi Nyilatkozat